香港住宅物業購買完全逐步指南
第一步：明確購房目的
在開始物業搜索之前，請先明確您的主要目標。您是為了長期資本增值、作為出租投資，還是作為自住用途？您的用途將影響您對地點和預算的選擇。
第二步：評估財務狀況
按揭考慮
如果您需要融資，建議諮詢銀行或按揭經紀，以確定您的貸款額度。按揭預先批核通常有固定有效期。
影響按揭批核的關鍵因素包括：
- 物業年齡和地點
- 您現有的物業持有情況
- 香港金融管理局（HKMA）設定的當前按揭成數（LTV）。截至2024年10月16日，所有住宅物業的最高按揭成數為70%。
您還應考慮其他費用，例如印花稅（請參閱我們的文章《香港物業市場更新：2024/2025預算案中的主要印花稅及按揭政策變化》）以及裝修費用。
小貼士：我們翡翠島的團隊可以為您聯繫金融機構，提供按揭協助。
影響物業價值和適合性的因素包括：
- 地區與價格：香港島的物業由於供應有限且需求旺盛，價格較高。
- 樓齡：樓齡較高的物業（超過60年）可能會面臨按揭限制。
- 景觀與戶外空間：海景單位、天台和露台通常價格較高。
- 風水考慮：面向墓地、與不吉利數字（如數字4）相關的物業，或曾發生死亡的住宅（通常被稱為「凶宅」）可能會被視為不太理想，從而影響物業價值。
- 周邊設施：學校、醫院、購物中心、交通樞紐以及大廈設施（如健身房、游泳池和會所）都會影響物業價值。
第三步：開始物業搜索
在網上瀏覽我們的物業列表，並聯繫我們的團隊以找到符合您偏好的物業。憑藉超過30年的香港房地產市場經驗，翡翠島將為您提供專業見解，幫助您找到理想的物業。我們的數據庫包含比網站上顯示的更廣泛的物業選擇，讓您有更多機會。直接與我們的團隊溝通，我們將根據您的要求親自挑選最合適的選項。
第四步：聘請持牌物業代理
專業的房地產代理將提供有價值的市場見解並簡化購房流程。香港的代理必須持有地產代理監管局（EAA）的牌照，並可以代表買家和賣家。標準佣金為成交價的1%，由買賣雙方支付。
第五步：簽署臨時買賣合約（PASP）
找到合適的物業後，接下來的步驟包括：
- 物業估價：您的銀行將評估商定的購買價格是否符合市場價值。我們的團隊可以協助協調銀行估價。
- 提交報價：您的代理將提交您的報價，包括建議的價格和時間表（通常為2個月的成交期）。
- 土地查冊驗證：您的代理將從土地註冊處獲取土地查冊報告，以確認業權和任何產權負擔。買方應要求代理解釋土地查冊中的信息。
- 起草臨時買賣合約：這份具有法律約束力的文件通常由您的房地產代理準備，並由買賣雙方簽署。
- 支付初步訂金：支付5%的訂金給賣方的律師。
- 委任房地產律師：買方需委任律師處理交易和物業轉讓文件。律師將協助審查合同、確保法律合規、進行盡職調查並處理物業轉讓。翡翠島可以根據過往客戶經驗推薦信譽良好的法律專業人士。
- 按揭申請：在此階段，您需要正式申請按揭貸款。所需文件通常包括臨時買賣合約、香港身份證副本、收入證明以及銀行要求的其他文件。
- 了解取消條款：如果任何一方在簽署臨時買賣合約後但在簽署正式買賣合約（S&P）之前退出，將適用以下罰則：- 如果買方未能根據臨時買賣合約（PASP）的條款完成交易，訂金將被沒收。
– 如果賣方未能根據臨時買賣合約（PASP）的條款完成交易，則必須退還訂金，並額外支付一筆與初始訂金相等的款項。
– 雙方仍需負責支付代理佣金。
第六步：簽署正式買賣合約
正式買賣合約（S&P）是買方和賣方之間最終具有法律約束力的合同。
在簽署臨時買賣合約（PASP）約14天後，買方簽署正式買賣合約，該合約由賣方的律師準備。
在此階段：
- 買方支付額外5%的訂金
- 印花稅款到期支付，交易正式在土地註冊處登記。
按揭流程：
- 銀行批准按揭申請後，將發出貸款確認信，概述貸款條款。
- 銀行指示買方的律師準備相關按揭文件以供簽署。
- 買方的律師安排按揭放款，為完成購買做準備。
第七步：成交及交樓
成交通常在簽署臨時買賣合約（PASP）後8至12週內進行，具體時間可協商。最後的步驟包括：
- 成交前檢查：買方進行最終檢查以確認物業狀況。
- 按揭放款及物業轉讓：買方完成按揭放款並簽署物業轉讓文件。
- 最終付款：買方支付剩餘的購房款項、律師費和代理佣金。
- 交收鑰匙：通常由律師處理。
- 法律轉讓：
- 在成交日，買方的律師將剩餘購房款項和已簽署的轉讓文件發送給賣方的律師。
- 賣方的律師返回已簽署的轉讓文件，以及賣方之前的按揭相關文件（如適用）。
- 業權轉讓：成交和登記後，物業業權文件將轉交給按揭貸款人以作保管。
最後總結
購房過程可能仍然複雜。擁有一個合適的團隊——您的房地產代理、按揭顧問和律師——將確保交易順利進行。無論您是本地買家還是海外投資者，翡翠島都將全程為您提供指導。
需要專家協助？立即聯繫翡翠島的團隊，開始您的物業之旅。
免責聲明 ：本指南提供香港物業購買過程的概述，不應視為法律或財務建議。如需個性化指導，請諮詢專業人士。翡翠島物業（香港）有限公司及相關賣方對所提供信息的完整性或準確性不作任何保證。本內容不構成要約或任何合同的一部分。如有任何疑問，我們強烈建議您在做出購買決定前尋求法律意見。
