無可否認，大家認知的買樓第一誡條「地段先決」，過去一年在很多地方都不適用。根據英國國家統計局的數據，由去年6月至今年5月，倫敦的樓價指數只上升3.7%，但周邊地區的升幅則大幅跑贏，以牛津及肯特為例，升幅分別達到16.5%及8.2%；二線城市的樓價升幅亦較倫敦可觀，利物浦升15%、曼徹斯特升13%、伯明翰升8.4%。

澳洲的大城市亦有類似情況。根據Domain的數字，由去年6月至今年6月，大廈住宅售價升幅最大的地區，集中在悉尼近郊，北部海灘升27.2%、東部近郊升12.7%、中央海岸升12%，但悉尼市中心只升6.7%，西南內城區更下跌2.3%。至於墨爾本近郊地區，過去一年樓價普遍升一至兩成，獨立屋升幅更由17%至25.8%。以上現象同時發生在美國、加拿大、日本及部分歐洲國家。

筆者關心的馬來西亞，地產網站iProperty數據顯示，受疫情影響，去年首都吉隆坡KLCC的二手物業需求減少8.9%，部分居民轉到雪蘭莪郊區置業，令去年雪蘭莪州的二手需求上升3.2%；檳城喬治市去年的二手成交亦下跌11.9%，需求轉向檳城郊區的甲拋峇底及浮羅山背，兩個地方的網站放盤瀏覽量大增逾倍。

市中心物業價值褪色，主因是各地政府在過去一年採取嚴格防疫措施，僱主被逼安排員工在家工作，推使很多人選擇搬遷到成本更低，空間更大的郊區，加上沒有旅客入境，投資者將大批原本用作民宿的單位放售或放租，供應增加但需求驟降，令市區住宅價格受壓。

另一方面，政府在疫情期間推出各種樓市刺激措施，例如英國的印花稅假期、澳洲的建屋資助，解放自置物業需求，用以支撐樓市。資金有限的首置客難以負擔市區樓價，蜂擁到低水的郊區搶盤，推高周邊地區價格，同時也透支市中心物業的購買力。

但筆者相信，樓市的「去中心化」只是短暫現象，無論是疫苗成功控制疫情，抑或人類最終妥協與病毒共存，城市運作重回正軌只是時間問題。傳統市中心的交通、娛樂、教育配套、商業功能以至工作機會，都無法輕易取代。另外，隨著各國政府的置業優惠政策結束，上車客的購買意欲已見回落，不少地方的郊區物業成交也陸續已減慢。那麼，WFH模式會成為新常態，繼續削弱市區住宅的價值嗎？我傾向認為不會。

瑞銀(UBS)近期訪問了歐洲675個資深企業高層，結果88%受訪者認為員工在家工作令生產力下降，希望員工重回辦公室；有40%受訪者預計未來2至5年，員工將完全重返辦公室。高盛CEO早前更表明，在家工作不合常規，摩根大通也要求多數員工在9月前重返辦公室。事實上，除了少部分科技企業外，大部分製造業、服務行業都難以用遙距方式完成工作，當疫情威脅減弱後，員工很大機會要重回到市區上班。

筆者看來，疫情干擾下「市區平、郊區貴」的怪現象，反而為我們創造很好的入市機會，我認識的一些投資老手已出手在市區地段購得心頭好，讀者們亦不妨多留意低於價值的市區物業。相信在後疫情時代，企業及人口回流，錯價現象最終會修正，市區物業的價值必然重現。