本指南簡明概述申請按揭的程序、銀行如何評估貸款成數、初步及正式估值的角色、香港銀行同業拆息（HIBOR）、債務償還比率，以及翡翠島物業如何協助您實現置業夢想。

免責聲明：本指南僅提供香港按揭申請的一般資訊，不構成財務或法律建議。按揭條款、利率及法規可能因銀行而異，並隨時間變化。如需個人化建議，請諮詢持牌財務顧問、按揭經紀或法律專業人士。翡翠島物業可協助物業選擇及按揭協調，但對貸款結果或財務決定不承擔責任。

1. 選擇物業：根據預算、位置及樓齡選擇物業。較舊物業（50年以上）可能有較短的貸款年期（75/80減去樓齡），影響每月還款及債務償還比率的負擔能力。透過銀行工具、按揭經紀或近期成交數據（可比物業）進行初步估值，以估計物業市場價值。翡翠島物業可提供專業指導及可比成交數據，特別是針對特殊單位，確保您的選擇與融資目標一致。
2. 簽署臨時買賣合約（PASP）：與賣方商定價格並在簽署臨時買賣合約時支付5%定金。此具約束力的合約啟動按揭申請及正式銀行估價程序。
3. 申請按揭：向銀行或經紀提交文件（身份證明、收入證明、臨時買賣合約、銀行對帳單）。申請需時1-2週，部分銀行提供線上預批，根據初步估值提供貸款成數估計。翡翠島物業可協助協調按揭申請，確保流程順暢。
4. 銀行評估與估價：銀行審核您的收入、信用記錄及債務償還比率（每月債務償還佔收入的百分比，上限為50%）。獨立測量師進行正式估價，確定物業市場價值，從而設定貸款成數。雖然利率壓力測試已於2024年2月取消，但債務償還比率合規性仍是關鍵。
5. 獲得批准：若獲批，您將收到按揭要約，列明條款（貸款成數、年期、利率）。簽署正式買賣合約並支付額外5%定金。
6. 完成交易：在交易完成日（臨時買賣合約後1-3個月），銀行透過您的律師將資金支付給賣方，隨後開始還款。

貸款成數是銀行願意貸款的物業價值百分比，計算公式為（貸款金額 ÷ 物業價值）× 100%，以購買價格或銀行估值的較低者為準。例如，一個500萬港元的物業，貸款成數為70%，可借350萬港元，需支付150萬港元首期。金管局規定大多數住宅物業的最高貸款成數為70%（首次置業者在按揭保險計劃下，最高可達90-95%，適用於800萬港元以下物業，需支付保險費）。

銀行透過以下方式確定貸款成數：

1. 初步估值（簽署臨時買賣合約前）：在簽署臨時買賣合約前，買家可透過銀行線上工具、按揭經紀或可比成交數據（例如土地註冊處或代理提供的數據）進行初步估值。此非約束性估計有助確保要價符合市場趨勢。
2. 正式物業估值（簽署臨時買賣合約後）：簽署臨時買賣合約後，獨立測量師根據近期成交、位置、物業狀況及樓齡評估市場價值。對於頂層單位等獨特物業，銀行可能（在銀行批准下）匹配臨時買賣合約的價格。翡翠島物業可提供支持數據，向銀行強調這些物業的價值，最大化您的貸款潛力。
3. 金管局上限：住宅物業最高貸款成數為70%；基於淨資產的申請為60-70%。商業或豪華物業可能有不同上限。
4. 風險因素：較舊物業（50年以上）可能需要額外估值考量。
5. 債務償還比率合規性：每月債務償還總額不得超過月收入的50%，間接影響貸款成數批准。

• 香港銀行同業拆息（HIBOR）：銀行間相互貸款的利率，用於浮動利率按揭（例如HIBOR + 1.5%）。若HIBOR為2%，按揭利率可能為3.5%。此類貸款隨市場條件變動，影響還款金額。
• 固定利率按揭：自2023年起，銀行如滙豐及中國銀行提供固定利率按揭（例如1-10年，利率為3.5-4%），確保穩定還款，期後轉為浮動利率。
• 市場偏好：大多數借款人（約70-80%）選擇浮動利率按揭（基於HIBOR或最優惠利率），因其初始利率較低（例如2.5-3.5%，相較固定利率的3.5-4%）、市場熟悉度高且靈活性強。 固定利率按揭則受偏好穩定性的風險規避型買家青睞，特別是針對年期較長的較新物業。

債務償還比率（DSR）衡量借款人每月用於償還債務（包括按揭及其他貸款，如信用卡）的收入百分比，計算公式為（每月債務償還總額 ÷ 月收入）× 100%，金管局上限為50%，以確保負擔能力。例如，月收入50,000港元，債務償還20,000港元的借款人，債務償還比率為40%，符合要求。投資物業的租金收入（計入70-80%）可提升收入，改善債務償還比率。

• 物業類型：自住住宅物業通常可獲最高70%貸款成數；投資或商業物業可能有不同考量。
• 借款人背景：穩定收入、良好信用記錄及較年輕的年齡有助提升貸款成數及債務償還比率合規性。租金收入（70-80%）對投資物業有幫助。
• 樓齡：較新物業可獲較長貸款年期（75/80減去樓齡），降低每月還款，助於符合債務償還比率。較舊物業（50年以上）年期較短（15-25年），增加還款壓力。
• 租賃狀況：購買帶有現有租賃合約的物業可能降低貸款成數。

• 獲取初步估值及預批：在簽署臨時買賣合約前，透過銀行工具、可比數據或經紀估計物業價值及確認預算。獨特物業如帶私人天台或露台的頂層單位，因其稀有性往往價格較高。對於頂層單位等特殊單位，由於可比較交易數據有限，其銀行估值可能低於市場價值，因為這些單位較為罕見，其高端特色（例如價格高出10-30%）難以量化。翡翠島物業可提供詳細市場分析及可比數據，確保您的購買與融資潛力一致。
• 優化債務償還比率：提供所有收入證明（薪金、70-80%租金收入）以符合50%上限。選擇年期較長的較新物業以降低還款。翡翠島物業可建議有助提升債務償還比率合規性的物業。
• 預算成本：計入印花稅（最高15%）、法律費用（10,000港元以上）及佣金。為獨特物業常見的估值差異準備資金儲備。
• 選擇較新物業：選擇年期較長且可比數據充足的物業，以確保融資順暢及估值更接近臨時買賣合約價格。
• 聯繫翡翠島物業：聯繫翡翠島物業，協助選擇頂層單位等高端物業，提供市場洞察及協調按揭申請，確保順暢的購房體驗，符合您的財務目標。

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