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Malaysia Economic News

大馬陸續通關經濟強勁反彈 半導體重鎮檳城樓市潛力不容忽視

09/12/2021
隨著疫苗接種計劃在全球多國取得成效,各地政府陸續開關重啟經濟活動。馬來西亞上月底已經開放與新加坡的邊境,而政府屬下一個由前總理慕尤丁主持的委員會亦證實,馬國最遲將在明年元旦前開關,容許國際旅客入境,經濟復蘇步伐有望加快。而作為全球第三大半導體出口國,馬來西亞受惠全球晶片需求急升,多間國際大行都看好大馬通關後的前景,上調該國明年經濟預測,投資者亦重新關注馬來西亞樓市,特別是半導體重鎮檳城的物業投資機會。

政府推基建大計刺激經濟 疫情期間樓價仍堅挺

現時馬來西亞成人的疫苗覆蓋率已達到九成,全國3,200萬人口中逾四分三已完全接種疫苗,政府陸續放寬防疫封鎖措施,包括開放國內旅遊,啟動與新加坡的旅遊氣泡,工商業亦逐步回復正常運作。馬來西亞11月份製造業採購經理人指數(PMI),創近7個月以來新高,馬國央行表示,製造業及建造業活動回暖、就業市場好轉、出口需求強勁,都支撐馬來西亞經濟復蘇,預計明年經濟增長可以達到5.5至6.5%。

彭博9月的調查亦指出,馬來西亞今年的國內需求及出口表現出色,第二季經濟增長達16%,較預期的12%更佳,預計明年經濟會出現V型反彈,調高經濟增長預測幅度,是全亞洲經濟體中最大,可以達到5.65%。國際評級機構惠譽的調查報告亦預期,疫情對馬來西亞經濟的影響開始減退,明年經濟會開始復蘇。

為推動大馬疫後經濟,新總理依斯邁在10月公布的「第12大馬計劃」,設下未來5年每年GDP增長達到最少4.5%的目標,並投入4000億馬幣(約7,500億港元)推動基建發展,包括繼續興建「東海岸鐵路」、與新加坡連接的「新柔地鐵」、全國最長的「泛婆羅州高速公路」等。報告亦強調要增加大馬人均國民收入,希望由現時10,150美元,到2025年提升至12,536美金的「高收入國家」水平。

一系列經濟刺激政策,有望推動馬來西亞的樓市發展。過去一年多馬來西亞樓市受疫情影響成交減少,但樓價仍相當堅挺,根據馬來西亞國家房產資訊中心的數字,大馬今年第二季的樓價指數,較去年第二季疫情出現初期,僅下跌1.2%,跌幅非常輕微。隨著疫情開始穩定,資金加快流入馬來西亞樓市,今年第二季的住宅成交量,較去年同期上升四成,成交金額亦按年上升近5成。其中檳城樓市的反彈力度最強勁,今年上半年的住宅成交金額,較去年同期增加41%。

半導體產業帶動檳城優質住宅需求

檳城樓市備受追捧,主要受惠於當地強勁的經濟增長。馬來西亞是全球第三大半導體出口國,去年全國的電子產品出口額達到 3,860 億馬幣約(7,000億港元),佔全國總出口額四成,而八成出口半導體產品都來自檳城,其中「峇六拜自貿工業區」更堪稱檳城半導體工業心臟,是全球五大電子及半導體生產基地之一。

世界級科技企業例如Intel、AMD、Tesla,都在「峇六拜自貿工業區」設有生產基地。Tesla晶片供應商Bosch早前才公布,會投資超過40億港元擴充晶片產能,包括在檳城開設全新晶片測試中心。科技企業雲集,因此檳城又有「東方矽谷」之稱,吸引數以萬計科研專才在這裡工作,帶動優質住宅的需求。

檳城政府近年亦有很多基建發展大計,包括推出「2030發展大藍圖」,當中決定在檳城南部興建3座人工島,面積超過1800公頃,等於94個香港維園的大小,可供四萬人居住。島上面會有商業區、住宅區,亦會興建會展、政府行政中心,其中一個島更會保留300英畝土地,供峇六拜工業區及檳城國際機場擴充。此外,檳城亦有超過800億港元的交通基建計劃,計劃中會興建輕鐵、單軌列車、提升現有火車及渡輪系統。

峇六拜成檳城樓市焦點 新樓租金回報可達4厘以上

檳城另一個吸引香港投資者的原因,是因為當地擁有豐富的歷史文化及藝術氣息,當地人口近六成是華裔,是馬國華裔比例最高的州份,不少人更能以粵語。當地同時有舒適的大自然綠化環境,例如有1.3億年歷史的升旗山雨林生態公園,令到檳城經常被外國權威機構,評選為全球最宜居城市之一。

檳城的物價水平只是香港的三分一,買車平、食物平、每個月萬多兩萬元的開支,已足夠在當地過優質生活。當地的私家醫療質素非常高,媲美養和的私人病房,每晚收費僅數百港元。而檳城的樓價較首都吉隆坡低逾四成,過千呎的豪宅新樓售價僅約200萬港元,一間香港新界三房單位的價錢,在檳城已可以換一間臨海四、五千呎、有私人泳池的真豪宅。

想在檳城置業,除了傳統市區喬治市,翡翠島物業〈香港〉有限公司董事總經理霍琬諭亦建議買家留意近年冒起的峇六拜新區,「峇六拜的發展規劃相當具規模,樓價方面相較喬治市有一定折讓,升值潛力更大。最多投資者有興趣的是鄰近峇六拜自貿工業區的住宅,由於區內有數萬名科技企業員工上班,二手承接力及租務方面都有優勢,居民以年輕專業人士及小家庭為主,新盤租金回報一般做到四厘或以上」。

位於峇六拜自貿工業區附近的新盤「檳城國際商業城PICC」,是檳城現時唯一一個大型綜合發展商住項目,由馬來西亞實力發展商匯華產業推出。項目佔地大約43英畝,包含購物中心,醫療中心,寫字樓,5星級酒店,休憩娛樂設施及住宅。附近亦有檳城大橋、檳城國際機場,交通非常方便,亦就近檳城會展中心、國際學校及高爾夫球場。

檳城國際商業城PICC總共提供800多個單位,採用智能化系統,可以無線控制全屋燈光、電器,1,000呎單位連全新裝修,及智能家居系統,入場費僅約200萬港元,更附送2個車位。

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