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【翡翠島專欄】大馬揀盤:樓花、一手、還是二手?

23/05/2021

馬來西亞物業呎價相宜,當地銀行為外國人批核的按揭成數也高達七成,一筆在香港本來沒有什麼選擇的資金,到了大馬便會變得十分好用。以百多萬首期為例,在香港可以用作300   萬以下二手樓盤的首期,問題是現在市面根本沒有多少個三百萬以下的樓盤。當然也可以進攻發展商提供二按的一手市場,用作樓價千多萬的一成首期,但前提是你的收入通過銀行壓力測試。以八百多萬的餘款分三十年償還為例,現時便需月入八萬以上才可以這樣操作。

到了大馬,同一筆一百多萬港幣的資金可以有更多選擇。例如投資遠期樓花,足以作為樓價近千萬樓盤的一成首期;買一手或二手現樓,則可以作為樓價近四百萬物業的三成首期。這樣一來,除了決定地區、呎數、房型、間隔等,樓花、一手和二手也變成可負擔的選擇,確實花多眼亂。

樓花和現樓各有優劣:樓花入場價低,但爛尾樓事件卻嚇怕很多投資者;一手現樓有很多期間限定的優惠,但供應量多,升值能力有待觀察;轉售二手樓價錢吸引,但交易手續較繁複,而且需要投入較大筆修繕費用。其實只要問自己幾個問題,就會知哪一種樓盤更適合自己。

1. 投資、自住大不同

跟香港買樓一樣,投資用物業和自住物業的選擇心態可以非常不同。最基本的分別,投資以本小利大為目標,而自住則追求以手上資金購得能盡量滿足住屋要求的樓盤。因此,以投資角度看,樓花的吸引力一定較大,特別是馬來西亞樓花是按工程進度支付的,發展商要向業主收取某個百份比的樓價時,建築物必須已完成相應階段,例如是已打造好地基、已完成結構、已完成牆壁等。這套制度除了可促使發展商如期建造交付,為投資者提供較大保障外,也可以說是為投資者減輕樓宇尚未落成前的資金壓力。當然,選購樓花時,買家必須參考發展商和承建商往績,例如交樓質素、市場口碑和竣工時間等,看準才決定入市,有助減低樓盤爛尾的風險。

假如你到馬來西亞置業,是為了做退休準備,又或者心儀當地親民的國際學校學費,作為子女出國升學跳板,打算總有一天會過去住的話,一手現樓或二手市場可能更適合你。一手現樓的售價雖然較樓花貴,而且要拿出的首筆資金數目也較大,但好處是你可以親身考察,現貨現買。如果你早已有海外置業經驗,二手市場便應該最能滿足你為自己選擇宜居靚盤的要求,因為除了親身感受社區氣氛、親眼審視景觀、周邊設施外,甚至連鄰居質素也一併加入選盤條件中。你的買樓經驗,也許可以助你發掘滄海遺珠,以實惠價錢覓得心水住宅。

2. 海外買房初體驗,還選一手

當然,假如你是首次到海外當業主的話,我們還是建議先從一手樓盤小試牛刀。首先,你知道和你交手的是發展商而不是小業主,在自己不最最熟悉的市場,打開門做生意的公司給你的信心會比小業主大。另一方面,買一手樓時,發展商通常會包辦各種手續費,例如是律師費、稅之類,這方面也可以為業主省下一筆。相反,買二手樓必需通過代理進行,除上述開支還得支付代理佣金,加起來也不是小數目。完成第一次海外買房,對市場潛力、買賣流程瞭解加深後,再以經驗投資者身份慢慢發掘二手市場也不遲。

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