fbpx
Penang, Kuala Lumpur, Column

【翡翠島專欄】外地置業前必考慮因素 人口結構影響樓價發展

06/05/2021

人口老化及萎縮是近年很多投資者關心的議題,事關有外國傳媒爆料,指中國人口已跌破14億,是1960年代以來首次下跌,令很多人擔心中國經濟在失去人口紅利下走下坡,甚至拖冧樓價。究竟人口結構對樓價有沒有影響?相信很多讀者都想知答案。

過去十多年,資產價格被寬鬆貨幣政策扭曲,令很多人忽視人口結構和樓價的關係,甚至高呼在大水猛灌的時代,兩者已沒有絲毫連繫。恕筆者不能同意以上觀點,我始終相信人口結構與樓價走勢是掛鉤的,只是要用較長時間發酵蘊釀。一個國家或者城市,如果年輕勞動人口佔多,不但有效推動經濟,居民組織家庭的需求亦會變化成對房屋的需求,樓價自然上升。

以香港為例,1984至1997年的樓價升幅,其實較剛過去的十多年更厲害,當時戰後嬰兒潮一代正值20多至30多歲,年輕勞動力佔社會人口多數,在充足的人口紅利下,香港經濟經歷最輝煌的年代。根據差餉物業估價署的私人住宅售價指數,1984年的指數低位是17.2點,到97年的高位172.9點,13年間足足升了10倍。不要忘記,80、90年的供樓利息高達10厘以上,開支遠超現時2至3厘息率。

再看日本,人口老化問題早在1970年代出現,2009年起人口更開始萎縮,即使政府自90年代經濟泡沫爆破後,一直採用寬鬆貨幣政策,但樓價卻長期走弱,即使過去幾年地產市道稍有起色,但只限東京、大阪等有較多年輕勞動力的大城市,全國很多地方的樓價,仍與90年代高位相距十萬八千里。

出生率低、勞動人口比例下跌的情況,多數發生在發展較成熟的國家。這些國家的物業市場經過多年發展,大部分由富裕的年長階層持有,令置業入場門檻高,租金回報並不吸引,也因為樓價基樓高,所以未來升值的幅度相對較細,買家長遠還要考慮人口老化令租客數量減少的問題。

至於亞洲區仍有人口紅利的地方,主要集中在東南亞。筆者最熟悉的馬來西亞,過去5年的人口升幅每年維持在1.3%至1.5%,婦女生育率為2,即平均每個婦女生2個小孩(香港近年大約是1.2)。從最新的人口金字塔圖去看,大馬現時以20至39歲的人口最多,國民平均年齡未夠30歲,跟80年代的香港非常相似。

馬來西亞是東南亞各國中,少數人均居民總收入(GNI)超過1萬美元的國家,大馬早在1990年代已進入中高收入經濟體,經過30年的發展,去年馬來西亞的GNI已去到10,192美元,與世界銀行高收入國家的界線12,536美元,只是一步之遙,在未來幾年很有機會晉身高收入經濟體,與新加坡及汶萊看齊。

從其他國家的經驗來看,由於工作機會及資源都集中在一線城市,全國各地的年輕人才都會想前來尋找機會,日本有東京大阪、中國有北京上海深圳,這些城市的住宅在經濟發展過程中永遠最早出現短缺,當樓價升至超出居民負擔時,需求才會流到周邊城市,帶動其他地方升值,所以趁早購入一線城市的物業,回報通常最可觀。現時大馬首都吉隆坡及科技重鎮檳城,樓價與居民收入比例只是分別9倍及8倍,對比起其他國家的大城市,仍然有不少升值空間。

買樓從來都是以年計的長線投資,在置業前必須以這個地方的長遠因素作考量,人口結構是必修的功課。

Our Accolades

Asia Pacific Property Awards - Hong Kong Regional Nominee Finalist: "5-Star Best Real Estate Agency Marketing Hong Kong / “5-Star Best Real Estate Agency Single Office Hong Kong / “Real Estate Agency Website Award Winner”

2021-2022

The 20th Capital Outstanding Enterprise Awards / "Outstanding Overseas Property Real Estate Agency"

2020-2021

Metro Finance's Leaders' Choice Awards / "Excellent Overseas Property Agency Brand"

2021

The Hong Kong Council of Social Service / "Caring Company"

2018-2021